| Mietpool, Risiken |
pooling, risks |
Mietpoolverträge sind in Verruf geraten, da sie teilweise erhebliche Risiken für die Eigentümer und Vermieter der Mietwohnungen mit sich bringen. So werden sie oft im Rahmen komplizierter Steuersparmodelle verwendet, bei denen ohne Eigenkapital Eigentumswohnungen erworben und vermietet werden. Zu Lasten des Mietpools gehen meist auch z. B. Reparatur- und Instandhaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungsgebühren.
Diese Kosten können die ausgeschütteten Beträge erheblich reduzieren. Teilweise werden vom Eigentümer dann Nachschusszahlungen gefordert, die im Anlagemodell nicht einkalkuliert und bei der laufenden finanziellen Belastung nicht berücksichtigt sind. In manchem Fall hat der Vertrieb durch zwischengeschaltete Vermittler stattgefunden, die schnell selbst in Insolvenz gerieten. Die finanzierenden Banken sind bei vielen Anlagekonzepten nur Vertragspartner des Darlehensvertrages und damit kaum erfolgversprechende Klagegegner bei Mängeln der Immobilie oder Scheitern des Mietpoolvertrages.
Weitere häufige Kritikpunkte derartiger Anlagemodelle sind:
- Für den Kunden unsichtbare Innenprovisionen des Vertriebs in erheblicher Höhe,
- zu hoch angesetzter Wert der Immobilie,
- Unvermietbarkeit wegen schlechtem Zustand/schlechter Lage,
- geringer Einfluss des Eigentümers auf Verwaltung/Vermietung,
- Mietpoolausschüttung zu Anfang absichtlich zu hoch angesetzt, um Kunden zu werben.
Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit mehrere Urteile zum Mietpool gefällt:
- Urteil vom 14.01.2005 (Az. V ZR 260/03): Wenn der Käufer auf Empfehlung des beratenden Vertriebsmitarbeiters einen Mietpool-Vertrag abschließt, durch den die am Mietpool Beteiligten die gemeinsame Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigentums übernehmen, muss der Beratende bei der Berechnung des Eigenaufwands auch das damit verbundene Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, berücksichtigen. Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt.
- Urteil vom 13.10.2006 (Az. V ZR 66/06): Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwandes des Käufers auch das Risiko der Vermietung fremder Wohnungen berücksichtigen. Dies kann durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschläge bei den monatlichen Belastungen erfolgen.
In beiden Urteilen wurde das stillschweigende Zustandekommen eines Beratungsvertrages bejaht. Dafür genügt es nach dem BGH, dass sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsgesprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluss feststellen lässt (Az. V ZR 260/03). Mit einem Beratungsvertrag sind Aufklärungspflichten verbunden, die hier verletzt wurden.
- Urteil vom 30.11.2007 (Az. V ZR 284/06): Nach dem BGH darf der Käufer einer Eigentumswohnung mit Mietpoolvereinbarung die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Schadenersatz fordern, wenn der Anlageberater ihn nicht darauf hingewiesen hat, dass in den Berechnungen der voraussichtlichen Mieterträge kein Mietausfallrisiko einkalkuliert wurde.
- Urteil vom 18.03.2008 (Az. XI ZR 246/06): In diesem Urteil hat der BGH genauere Kriterien zu den Aufklärungspflichten der finanzierenden Bank entwickelt. Diese gelten insbesondere bei Bauherren- und Erwerbermodellen, bei denen die Darlehensvergabe vom Beitritt in einen Mietpool abhängig gemacht wird. Die Bank kann nach dem BGH "Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools treffen". Im konkreten Fall wurde eine solche Aufklärungspflicht aber gerade nicht angenommen, da durch die Pflicht zum Beitritt in den Mietpool eben nicht bewusst ein besonderer Gefährdungstatbestand geschaffen worden sei. Im Prinzip kann das Urteil so ausgelegt werden, dass die Bank nur in besonderen Ausnahmefällen eine Aufklärungspflicht über den Mietpool hat und dass sich der Verbraucher selbst rechtzeitig informieren muss.
Nicht jeder Mietpool-Vertrag ist unseriös. Es empfiehlt sich jedoch bei solchen Konstruktionen eine besonders sorgfältige Prüfung, welche unbedingt eine persönliche Besichtigung der zu erwerbenden Immobilie einschließen muss. |
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